התחדשות עירונית
פינוי בינוי ותמ"א 38 הם הפרויקטים המורכבים והמשמעותיים ביותר בחייו של בעל נכס. משרד מוחמד כבהא ושות׳ מספק ליווי משפטי חסר פשרות, השומר על הנכס היקר לכם מכל.
פרויקט התחדשות עירונית אינו עוד עסקת נדל"ן שגרתית. מדובר בהליך ארוך ומורכב שבו הדיירים מפקידים את הדירה שלהם – לרוב הנכס הכלכלי המשמעותי ביותר שברשותם – בידי יזם. פערי הכוחות והידע בין היזם לבין בעלי הדירות הם אדירים. בדיוק בנקודה זו נכנס משרדנו לתמונה.
אנו מלווים נציגויות דיירים ובעלי דירות תוך הקפדה על שקיפות מלאה, ניהול משא ומתן קשוח ועמידה על קבלת התמורות המקסימליות, לצד רשת ביטחון משפטית רחבה של ערבויות חוק מכר.
תחומי ההתמחות שלנו
פינוי-בינוי (התחדשות מתחמית)
פרויקטים רחבי היקף הכוללים הריסה של מספר בניינים ישנים והקמת מתחם מגורים מודרני. אנו מלווים את מתחם הדיירים משלב ההכרזה על המתחם, דרך אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר) בוועדות התכנון, ועד לקבלת הדירות החדשות. הפרויקט דורש רוב חוקי של 67% מבעלי הדירות.
תמ"א 38/2 וחלופת שקד
הריסת בניין בודד ובנייתו מחדש. אנו דואגים שבעלי הדירות יקבלו דירה חדשה, מרווחת יותר (בתוספת מ"ר המותרת בחוק), עם ממ"ד, מרפסת, חניה רשומה בטאבו ומחסן. אנו מעודכנים בכלל שינויי החקיקה, לרבות המעבר ההדרגתי ל"חלופת שקד" המעניקה סמכויות מורחבות לוועדות המקומיות.
תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה)
מסלול בו הבניין הקיים לא נהרס, אלא עובר תהליך של חיזוק יסודות מפני רעידות אדמה, שיפוץ מקיף של החזיתות והלובי, הוספת מעלית, והרחבת הדירות הקיימות בממ"ד ומרפסת, בתמורה לבניית דירות חדשות ליזם על גג המבנה.
מעטפת ההגנה והזכויות שלכם
מה מגיע לכם כדיירים מול היזם?
בעסקת קומבינציה מסוג התחדשות עירונית, חשוב להבין: הדיירים לא מוציאים כסף מכיסם! כל הוצאות הפרויקט חלות על היזם בלבד, אך חובת הנאמנות של עורך הדין היא כלפי הדיירים אותם הוא מייצג.
- תמורות קנייניות: דירה חדשה וגדולה יותר, הוספת ממ"ד, מרפסת שמש, חניה רשומה בטאבו ומחסן (בכפוף למדיניות הוועדה המקומית).
- ערבות חוק מכר אוטונומית: ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה, להבטחת כספכם במקרה שהיזם פושט רגל. זוהי הבטוחה החשובה ביותר בעסקה.
- ערבות שכירות ומימון הובלות: מימון מלא של שכר הדירה לתקופת הבנייה (בפרויקטים של הריסה ובנייה), וכן כיסוי מלא להוצאות המעבר וההובלה.
- פטור ממיסוי מלא: פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה, פטור מהיטל השבחה (בהתאם לדין), ומימון מס רכישה אם קיים.
- ליווי מפקח בנייה מטעמכם: מינוי מהנדס מטעם הדיירים, הממומן על ידי היזם, אשר יוודא שאיכות הבנייה תואמת למפרט הטכני שסוכם.
- קרן תחזוקה: הבטחת תשלום דמי ניהול או ועד בית עבור הבניין החדש, לתקופה של 5-10 שנים לאחר האכלוס.
שלבי הליווי המשפטי בפרויקט
התארגנות ובחירת נציגות
השלב הקריטי ביותר. אנו מסייעים בכינוס אסיפת דיירים ראשונה, מינוי נציגות מוסמכת ובחירת משרדנו כבא-כוח הדיירים. בשלב זה נערוך בדיקת התכנות תכנונית ראשונית לבירור הזכויות בנכס.
מכרז לבחירת יזם ומשא ומתן
ניסוח מכרז קפדני (Pitch) המוגש ליזמים נבחרים בעלי איתנות פיננסית. ניהול משא ומתן קשוח על התמורות (כמה מ"ר תוספת תקבלו), המפרט הטכני (סוג הריצוף, מטבחים, כלים סניטריים) ונוסח ההסכם המשפטי.
חתימות והכרזה משפטית
קיום כנס חתימות מסודר. טיפול משפטי בדיירים מתלבטים או מול "דייר סרבן" במקרה הצורך (באמצעות פנייה למפקח על הבתים המשותפים או בית המשפט), ורישום הערות אזהרה לטובת היזם למניעת עסקאות נוגדות.
תכנון, היתרים ופינוי
היזם מקדם את התב"ע והיתרי הבנייה מול הרשויות. משרדנו עוקב אחר התקדמות הרישוי. עם קבלת ההיתר והעמדת הערבויות הבנקאיות במלואן, מתבצע פינוי הדירות (או תחילת העבודה בתמ"א 38/1).
ליווי הבנייה ורישום בטאבו
מעקב משפטי לאורך תקופת הבנייה לווידוא עמידה בלוחות זמנים. בסיום הפרויקט, ליווי במסירת המפתח ותיקון עריכת צו הבית המשותף, כך שדירתכם החדשה והמורחבת תירשם על שמכם בטאבו באופן נקי ומוחלט.
ההתחייבות שלנו אליכם
פרויקט התחדשות עירונית מצריך שותפות ארוכת שנים בין הדיירים למשרד עורכי הדין. במשרד מוחמד כבהא ושות', אנו מייצגים באופן בלעדי את האינטרסים של בעלי הדירות. אנו דואגים ליצור רשת ביטחון הרמטית המגנה עליכם מפני כשלים של יזמים, עיכובים בבנייה או שינויים לרעה בתמורות.
הגיע הזמן לחדש את הבניין?
צרו עמנו קשר לפגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות, ונבחן יחד את הפוטנציאל של הבניין שלכם.